Cos’è la vincolistica
Molti immobili, soprattutto in Toscana, si trovano in aree tutelate: zone di interesse paesaggistico, edifici storici, aree a rischio idrogeologico o boscate. Prima di progettare dei lavori bisogna sapere quali vincoli ci sono, perché possono richiedere autorizzazioni in aggiunta alla pratica edilizia e influire su materiali, forme e tempi.
I principali vincoli
- Vincolo paesaggistico: per i lavori che modificano l’aspetto esterno dei luoghi serve l’autorizzazione paesaggistica, ordinaria o semplificata; alcuni interventi minori ne sono esclusi (DPR 31/2017);
- Vincolo culturale o monumentale: per gli edifici tutelati serve l’autorizzazione della Soprintendenza;
- Vincolo idrogeologico e forestale: per scavi, movimenti di terra e alcune opere nelle aree vincolate serve l’autorizzazione o la dichiarazione prevista dalla normativa regionale;
- Vincoli urbanistici e fasce di rispetto: previsti dagli strumenti urbanistici del Comune, per esempio il rispetto stradale, cimiteriale o dei corsi d’acqua.
Come lavoriamo
- Sopralluogo per conoscere l’immobile e il contesto;
- Verifica degli strumenti urbanistici, del Piano paesaggistico regionale e delle banche dati dei vincoli;
- Accesso agli atti in Comune e presso gli altri enti, quando serve;
- Relazione con il quadro dei vincoli e le autorizzazioni necessarie per il tuo intervento;
- Preparazione e invio della richiesta di autorizzazione, con relazione paesaggistica, fotografie e fotoinserimenti.
Le autorizzazioni le rilasciano gli enti competenti: noi prepariamo la documentazione e seguiamo la richiesta fino alla risposta. La pratica edilizia vera e propria si presenta a parte.
Se i lavori sono già stati fatti
Per alcune opere minori realizzate senza autorizzazione si può chiedere l’accertamento di compatibilità paesaggistica, con il pagamento di una sanzione. Se l’opera non è sanabile, l’ente ordina il ripristino dei luoghi. Prima di procedere ti diciamo quali strade sono percorribili.
Domande frequenti
Sul prezzo si aggiunge l’IVA?
No. Lo studio applica il regime forfettario (art. 1, commi 54-89, Legge 190/2014), quindi sulle prestazioni non si applica l’IVA.
Ci sono altri costi aggiuntivi?
Al prezzo si aggiungono le spese accessorie, come diritti di segreteria e marche da bollo richiesti dall’ente competente per la presentazione della pratica.
È esclusa la pratica da presentare in Comune.
Quando occorre presentare la richiesta?
La richiesta si presenta solo per alcune tipologie di interventi edilizi ed in base al tipo di vincolo presente. Esistono procedure semplificate oppure ordinarie.
Cosa occorre fare nel caso in cui ho iniziato i lavori senza presentare la richiesta alle competenti Amministrazioni?
In alcuni casi i lavori si possono regolarizzare con l’accertamento di compatibilità e il pagamento della relativa sanzione. Se le opere non possono essere sanate, l’ente ordina il ripristino dei luoghi o la demolizione.
Quali sono i principali tipi di vincolo?
Ecco una panoramica dei principali tipi di vincoli:
- Vincoli urbanistici: sono definiti dai piani regolatori e dagli strumenti urbanistici comunali;
- Vincoli idrogeologici: sono imposti in aree a rischio idrogeologico, come zone soggette a frane o alluvioni;
- Vincoli storici e culturali: hanno lo scopo di tutelare il patrimonio culturale e storico. Possono riguardare edifici storici, monumenti o aree archeologiche;
- Vincoli ambientali: riguardano la tutela dell’ambiente naturale e del paesaggio. Vengono imposti per preservare aree di particolare valore ecologico o paesaggistico (parchi naturali, aree protette, riserve naturali).
Quali documenti devi fornirci?
Dovrai fornirci i seguenti documenti:
- Planimetria e visura;
- Dati della proprietà e documenti d’identità.