Cos’è il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa (D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105) ha modificato il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) per semplificare la regolarizzazione delle piccole difformità e rendere più facile dimostrare lo stato legittimo degli immobili. Nel 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato le linee guida per applicarlo.
Le novità principali
- Stato legittimo più semplice: per dimostrarlo può bastare il titolo edilizio che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o sulla singola unità, se in quell’occasione il Comune ha verificato i titoli precedenti;
- Tolleranze costruttive più ampie: per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024, le differenze di misura rispetto al progetto non sono abusi se restano entro una percentuale che va dal 2% per le unità più grandi al 6% per quelle sotto i 60 metri quadrati;
- Sanatoria per le parziali difformità e le variazioni essenziali (nuovo art. 36-bis): basta la conformità alle norme urbanistiche di oggi e a quelle edilizie del momento in cui l’opera è stata realizzata; se il Comune non risponde entro 45 giorni (30 per la SCIA), la domanda si intende accolta;
- Cambio di destinazione d’uso più facile: per le singole unità immobiliari nelle zone A, B e C è ammesso il passaggio tra residenziale, turistico-ricettivo, produttivo e direzionale e commerciale, alle condizioni previste dalla legge e dagli strumenti urbanistici del Comune;
- Recupero dei sottotetti più semplice: è ammesso, nei limiti delle leggi regionali, anche quando non si possono rispettare le distanze minime attuali, purché si rispettino quelle vigenti quando l’edificio è stato costruito e non cambino forma e superficie del sottotetto né l’altezza massima dell’edificio;
- Nuove opere in edilizia libera: vetrate panoramiche amovibili (VEPA) su balconi e logge, tende, pergotende e pergole bioclimatiche con le caratteristiche indicate dalla legge;
- Requisiti igienico-sanitari più flessibili per l’agibilità di alcune unità, con altezza minima di 2,40 metri e monolocali da 20 metri quadrati, a determinate condizioni.
Cosa non fa
Il Salva Casa non è un condono: le opere realizzate senza alcun titolo o in totale difformità restano soggette alle regole ordinarie, cioè alla sanatoria con doppia conformità (art. 36). Non prevede incentivi per il risparmio energetico e non accelera in generale i permessi edilizi: semplifica soprattutto la regolarizzazione delle difformità più piccole.
In Toscana
In Toscana il decreto si applica insieme alla legge regionale 65/2014 e ai regolamenti edilizi comunali, che in alcuni casi fissano condizioni proprie. Per questo ogni situazione va verificata sui documenti del Comune.
Come ti aiutiamo
- accesso agli atti e ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile;
- rilievo e confronto con i progetti approvati;
- verifica delle difformità che rientrano nelle tolleranze;
- pratica di sanatoria o SCIA per regolarizzare le altre, con il calcolo delle somme da versare;
- aggiornamento catastale e, se serve, pratica per il cambio di destinazione d’uso.
Domande frequenti
Sul prezzo si aggiunge l’IVA?
No. Lo studio applica il regime forfettario (art. 1, commi 54-89, Legge 190/2014), quindi sulle prestazioni non si applica l’IVA.
Ci sono altri costi aggiuntivi?
Al prezzo si aggiungono le spese accessorie, come i diritti di segreteria, le sanzioni e gli eventuali oneri richiesti dal Comune per la sanatoria, oltre all’aggiornamento catastale e, se servono lavori, alla direzione dei lavori.
Il Salva Casa è un condono?
No. Semplifica la regolarizzazione delle piccole difformità e delle parziali difformità, ma non sana le opere costruite senza titolo.
Cosa sono le tolleranze costruttive?
Sono le piccole differenze di misura tra progetto e realtà che la legge non considera abusi. Per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 vanno dal 2% al 6%, in base alla superficie dell’unità immobiliare.
Posso trasformare un negozio in abitazione?
Spesso sì: il Salva Casa facilita il cambio di destinazione d’uso delle singole unità nelle zone A, B e C, ma il Comune può fissare condizioni e l’abitazione deve comunque avere i requisiti igienico-sanitari. Lo verifichiamo sul tuo immobile.
Quanto tempo serve per una sanatoria?
Con la nuova sanatoria il Comune deve rispondere entro 45 giorni per il permesso in sanatoria e 30 per la SCIA; se non risponde, la domanda si intende accolta. Nelle zone vincolate i tempi si allungano per il parere paesaggistico.
Quali documenti devi fornirci?
Planimetria e visura, i dati della proprietà e i documenti d’identità, e gli eventuali progetti o titoli edilizi che hai già.